Grondbeleid

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2022 wordt gehanteerd is 1 januari 2023. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kostenstijging, 0% opbrengstenstijging en een rentelast van 1,15%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd. In voorgaande jaren bedroeg de parameter van de opbrengstenstijging 2%. Gezien de huidige lastige marktomstandigheden is besloten om in de grondexploitaties de opbrengstenstijging op 0% te zetten.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2023 in totaal € 28,28 miljoen. Dit is € 4,05 miljoen lager dan de boekwaarde per 1 januari 2022 à € 32,33 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 5,69 miljoen die in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, lager liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2022 zijn gerealiseerd, à € 9,74 miljoen.

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 14,49 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2023 een verwacht resultaat van € 12,14 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 5,27 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2022 à € 6,87 miljoen negatief.

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Toelichting mutaties

Het totale verwachtte resultaat van de grondexploitaties is op contante waarde per 1-1-2023 met een waarde van € 5.266.666 negatief bijgesteld. Dit bedrag is het saldo van alle positieve en negatieve bijstellingen, die van invloed zijn op de prognose van het uiteindelijke resultaat.

21 Heenvliet
Het complex Heenvliet is voor € 357.504 negatief bijgesteld. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de snelle verandering in marktomstandigheden, waardoor de inflatie zeer snel en sterk is gestegen.

36 Kreken van Nibbeland
In het complex Kreken van Nibbeland wordt het voordeel van € 1.048.441 grotendeels verklaard door de vrijval van budgetten voor de ontsluiting en rotonde.

37 Krekenbos
Het complex Krekenbos heeft een negatieve bijstelling van € 82.741. De belangrijkste mutatie binnen dit complex betreft de risicodempende maatregel om de opbrengstenstijging van de 10 vrije sector kavels op 0% te zetten. Tevens is de afzet van deze kavels uitgefaseerd over de looptijd van dit plan.

44 Tiny Houses
In het complex Tiny Houses is er gekozen om extra tuingrond uit te gaan geven wat een positief effect heeft. Daar staat tegenover dat er een lichte vertraging heeft opgetreden. Het saldo van beide effecten heeft ertoe geleid dat het plan € 9.094 positief is bijgesteld

76 Heer&Meester
Binnen het complex Heer&Meester zijn geen grote bijstellingen gedaan. Alle grondopbrengsten zijn behaald en het plan verloopt naar verwachting. De negatieve bijstelling van de contante waarde van het plan met € 34.008 wordt veroorzaakt door het rente-effect als gevolg van de contante-waardeberekening en het negatieve eindsaldo van de grondexploitatie.

89 Elementen
Algemeen
De Elementen moet dit jaar aanzienlijk negatief worden bijgesteld, met een totale negatieve mutatie van € 5.849.949 voor het gehele complex. De bijstelling heeft meerdere oorzaken.

Kosten
De invloed van kostprijsstijgingen op het resultaat van de Elementen komt vooral vanwege het specifieke karakter van de werken in De Elementen. Deze investeringen hebben veel last van de grondprijsstijgingen. De snelle verandering in marktomstandigheden, waardoor de inflatie zeer snel en sterk is gestegen heeft vooral in de elementen een forse negatieve bijstelling in de ramingen tot gevolg van € 2,4 miljoen.

Opbrengsten
Met de ontwikkelaars van de Elementen is overeenstemming bereikt over de grondopbrengsten van de deelplannen Rederij en Waterzeil in de Haven. Per saldo levert dit een nadeel op van € 1,1 miljoen. In het weerstandsvermogen was hier grotendeels al rekening mee gehouden.

Waterfront
In het deelplan De Dijk is de ontwikkeling van Waterfront verwerkt. Eind vorig jaar is het beeldkwaliteitsplan bestuurlijk vastgesteld. De zes torens die daarin geprojecteerd staan zijn in de grondexploitatie opgenomen. Voorheen waren er 4 torens opgenomen. De huidige marktomstandigheden zorgen ervoor dat er veel vraag is naar sociale huurwoningen. Hier werd voorheen in de grondexploitatie geen rekening mee gehouden. Het ramen van sociaal in de eerste toren en deels in de tweede toren zorgt voor een nadeel van circa € 2,5 mln.

Rente
Doordat de Elementen een plan is met een negatief verwacht eindresultaat treedt jaarlijks een rentenadeel op als gevolg van de contante-waardeberekening. Dit levert een mutatie op contante waarde op van € 200.000 negatief.