Grondbeleid

Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2023
€ 34.000 negatiever uit ten opzichte van 1 januari 2022. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex moet derhalve op basis van de voorschriften met € 34.000 worden verhoogd. Het complex Elementen is voor € 5,85 miljoen nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 5,85 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2023 een totale voorziening van € 20,80 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

Het belangrijkste risico dat zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kan voordoen zijn dalende grondprijzen. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt. De gemeente heeft als sturingsmogelijkheid de parameter van de opbrengststijging op 0% gezet.

Rente
Het BBV stelt dat wanneer een gemeente niet aan projectfinanciering doet, het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen gehanteerd moet worden. Dit percentage kan dus ieder jaar iets anders uitvallen. Momenteel bedraagt dit gemiddelde 0,84%. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met een rentelast van 1,15%. Het BBV geeft aan dat, om fluctuaties in de resultaatbepaling van de grondexploitatiebegrotingen tegen te gaan, een bandbreedte van 0,5% gehanteerd mag worden, waarbinnen de raming in de grondexploitatie mag afwijken van het werkelijke gemiddelde.

Er bestaat een kans dat de rente op langere termijn zal gaan afwijken van dit gemiddelde. Dit gaat bij stijgende rente een negatief effect op de resultaten van de grondexploitaties geven. In onderstaande tabel staat het effect van mutaties in de rentelasten van de grondexploitaties, bij een gelijkblijvende discontovoet van 2%, weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Grondprijzen

In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met marktconforme prijzen. Wanneer het marktsentiment zich blijft verslechteren, heeft dit gevolgen voor de grondprijzen.

In onderstaande tabel is weergegeven wat het effect op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn, wanneer de grondprijzen met respectievelijk 5%, 10% of 15% moeten worden verlaagd.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Opbrengstenstijging
Door de snel veranderende marktomstandigheden wordt in de grondexploitatie geen rekening meer gehouden met een jaarlijkse grondprijsstijging voor onderdelen waar nog geen vastgelegde prijsafspraken liggen. Wanneer de markt toch weer snel verbeterd zullen de grondopbrengsten toch weer kunnen toenemen.

In onderstaande tabel staan de effecten van een mutatie in de langjarige grondprijsstijging weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Kostenstijging
De gemeente hanteert in de grondexploitaties een kostenstijging van 2% per jaar, wat aansluit bij de langjarige inflatie-doelstellingen van de ECB. Een afwijking heeft het volgende effect op de resultaten van de grondexploitatie.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.